En España es la inversión de la que más se habla en las comidas familiares y de la que menos se enseñan los números. Comprar un piso para alquilarlo puede funcionar muy bien, pero la cuenta que se hace en voz alta casi nunca es la cuenta completa.
Qué es, en una frase
Invertir en vivienda es comprar una casa no para vivir en ella, sino para que produzca dinero: con el alquiler que paga alguien cada mes o con la venta futura si sube de precio.
Doscientos euros limpios que eran sesenta
Clara tiene cuarenta y un años, es administrativa en un centro de salud y lleva las cuentas de casa con una precisión que en su familia da risa. Desde hace tres días guarda un papel doblado en el bolsillo de la chaqueta de punto.
En el tablón de anuncios del portal, entre los avisos de la comunidad, hay uno nuevo: se vende el bajo. Lo pone el hijo del dueño, que vive fuera y tiene prisa.
El precio es bajo. Clara lo vio el primer día y no ha pensado en otra cosa.
La cuenta que ha hecho es la que hace todo el mundo. Alquilándolo entrarían seiscientos euros al mes. La cuota del préstamo serían unos cuatrocientos euros. Doscientos euros limpios cada mes, y el piso pagándose solo. Escrito en un papel queda tan bonito que lo ha escrito tres veces.
Baja a tirar la basura y se encuentra a Rosa, la vecina del segundo, setenta y ocho años, bata de flores y el carrito de la compra rojo aparcado en el portal como un vehículo oficial.
—Ya lo he visto, sí —dice Rosa—. Bonito, el bajo. Húmedo.
—¿Húmedo?
—Húmedo desde que yo vine, y yo vine hace cuarenta años.
Rosa se apoya en el carrito y sigue, sin ninguna maldad, en el tono de quien comenta el tiempo: que el tejado hay que hacerlo, que la derrama sale a seiscientos por vecino, que el bajo lleva año y medio vacío y que el chico anterior se fue debiendo tres meses.
Clara sube andando. En la cocina saca el papel y empieza otra vez, pero ahora hacia abajo: la derrama, el impuesto que se paga cada año, la comunidad, el seguro, dos meses vacío cada pocos años, una caldera. Los doscientos euros limpios se le quedan en sesenta. Y sesenta euros al mes no son un negocio: son un trabajo.
Lo peor no es el número. Lo peor es que ella se tiene por la persona de la casa que mira los números, y lleva tres días calculando con la mitad de los datos porque la otra mitad no le apetecía buscarla.
Diego llega, ve el papel y pregunta qué es.
—Un piso que no vamos a comprar. O sí. No sé.
Porque ha hecho los números y sale a poco beneficio al mes. Pero también se paga solo.
Y siente una sensación rara. Parecida a cuando tienes que elegir entre algo emocionante que puede salir muy bien o peligroso si se tuercen las cosas.
Qué nos enseña esta historia
- La cuenta de un piso alquilado no es el alquiler menos la cuota. Entre medias hay una lista larga de gastos que no salen en el anuncio.
- Un piso es una sola cosa, muy cara y en un solo sitio: justo lo contrario de repartir el riesgo.
- Los meses vacíos y los impagos no son mala suerte. Entran en la cuenta desde el principio, porque pasan.
- Alquilar una vivienda puede convertirse en un ingreso pasivo o en un dolor de cabeza.
- Preguntar a los vecinos antes de comprar sale más barato que cualquier informe.
- Como cualquier inversión, puede salir bien o mal, y hay que estudiarlo todo bien.
La misma idea, a cada edad
La técnicaSin ejercicio: si acaso, ver lo que cuesta arreglar algo
La inversión en vivienda no hace falta que la tenga en mente a los cinco años. Lo que sí le sirve ahora es saber que las cosas cuestan dinero, y que arreglarlas también. El día que se rompa un grifo o una persiana, arréglalo delante de él, que sujete alguna pieza y di en voz alta lo que ha costado. No hace falta llegar a la palabra «alquiler» ni contarle que hay gente que compra casas para eso. Lo que se le queda es que las cosas que tenemos hay que cuidarlas y mantenerlas.
Díselo así«Esto se ha roto y arreglarlo cuesta dinero. Todo lo que tenemos pide algo de vez en cuando.»
La técnicaLa fila de bicis de alquiler: cuántas quietas y de quién son
En casi cualquier ciudad hay una fila de bicis o de motos de alquiler. Cada vez que paséis por delante, parad diez segundos: que cuente cuántas están ahí quietas sin que las use nadie, y que busque las que están estropeadas. Después, las dos preguntas de siempre: de quién son y quién las arregla. Ahí tiene el concepto entero sin nombrarlo: son de alguien que no las usa, que cobra cuando alguien usa una, que no cobra nada mientras están quietas y que paga las averías de todas. Hablad también del dinero que puede estar ganando esa empresa de alquiler por todas las bicis que sí se usan. Hablad de riesgo y beneficio. Del piso y de los números ya hablaréis a los diez.
Díselo así«¿De quién son estas bicis? ¿Y quién paga cuando se rompen?»
La técnicaLo que entra al mes, y luego ir restando hasta el final
Aquí ya se puede hacer la cuenta de verdad, y es un ejercicio buenísimo. Buscad juntos un piso en venta en vuestro barrio y otro parecido en alquiler. Calculad cuánto entraría al mes y luego id restando: la comunidad, el impuesto anual, el seguro, una avería y un par de meses sin inquilino. Que reste él. Le va a sorprender lo poco que queda. Ahora hablad del tiempo que se tardaría en pagar la deuda y, lo más importante, de cómo los costes bajan cuando el piso queda pagado y sigue siendo suyo. La decisión de arriesgarse, con las posibles consecuencias buenas o malas, que la diga él.
Díselo así«Ahora resta todo lo que no sale en el anuncio. ¿Cuánto queda?»
La técnicaDinero prestado y sin poder vender un trozo
A esta edad ya se puede hablar de las dos cosas que hacen especial a esta inversión. La primera es que casi siempre se hace con dinero prestado, y eso multiplica el resultado en los dos sentidos, el bueno y el malo. La segunda es que no se puede vender un trozo: si hace falta dinero, o se vende entero o nada. Compáralo con otras formas de invertir y deja que diga él cuál le parece más cómoda y por qué.
Díselo así«¿Y si necesitas el dinero el año que viene? Aquí no se vende medio piso.»
Cómo funciona de verdad
Un piso comprado para alquilar puede generar dinero de varias formas: el alquiler que entra cada mes, la posible subida de valor del inmueble y, si hay hipoteca, el patrimonio que vas construyendo a medida que reduces la deuda. Pero ninguna de las tres está garantizada, y para saber si la inversión funciona hay que mirar tanto lo que entra como lo que sale.
La lista de gastos es larga, y por eso muchas veces se infravalora: comunidad, impuestos, seguro, mantenimiento, averías, reformas, gestión, periodos sin inquilino o posibles impagos. Y si hay hipoteca, cada mes tendrás que pagar una cuota. Aquí conviene distinguir: una parte corresponde a intereses y otra devuelve el dinero prestado, reduciendo poco a poco tu deuda. Que entren 600 € de alquiler no significa que estés ganando 600 €.
Una de las grandes particularidades de los inmuebles es precisamente el apalancamiento: puedes comprar un bien de mucho valor aportando solo una parte y financiando el resto. Si el alquiler ayuda a pagar esa deuda durante años, puedes terminar teniendo un inmueble con poca o ninguna hipoteca y un flujo de caja potencialmente mayor. Pero el apalancamiento funciona en los dos sentidos: también aumenta el riesgo si los ingresos no cubren los pagos o el inmueble pierde valor.
La otra particularidad es la iliquidez: si necesitas dinero, no puedes vender el baño o una habitación. Vender un inmueble puede llevar tiempo y también tiene costes. A cambio, es un activo tangible, puede generar alquiler durante muchos años y, una vez reducida o pagada la deuda, una parte mayor de esos ingresos puede quedar disponible después de gastos e impuestos.
¿Es un ingreso pasivo? Puede llegar a ser bastante pasivo, pero no ocurre por arte de magia. Buscar inquilinos, gestionar contratos, solucionar averías, controlar cobros o afrontar reformas requiere tiempo o pagar a alguien para que lo haga. Cuanto más delegues, menos trabajo tendrás tú, pero más costes tendrá la inversión. Un inmueble bien gestionado puede convertirse en una fuente de ingresos relativamente pasiva; simplemente conviene entender todo lo que hay detrás antes de llamarla así.
Esto es información educativa para explicárselo a tus hijos, no un consejo de inversión.
En qué se diferencia🏠 La hipoteca🧺 La diversificaciónCon una hipoteca se compra la casa en la que vives y aquí se compra una casa para que trabaje; y frente a la diversificación, esto es lo contrario: todo el dinero en una sola cosa y en un solo sitio.
Errores frecuentes
- Calcular con doce meses de alquiler. Los meses vacíos y los impagos entran en la cuenta desde el primer día.
- Olvidar los gastos de comprar y los de vender, que se llevan un pellizco grande de toda la operación.
- Confundir «el piso se paga solo» con que sea rentable. Que el inquilino cubra la cuota no significa que el número final sea bueno.
- Poner todo el patrimonio de una familia en un solo inmueble y en un solo barrio. Es la definición exacta de no repartir.
Palabras que oirás por ahí
- Rentabilidad bruta y neta
- La bruta es el alquiler de un año dividido entre lo que costó el piso. La neta es lo mismo después de restar todos los gastos, y es la única que sirve.
- IBI
- El impuesto municipal que se paga todos los años por tener una vivienda, esté alquilada o vacía.
- Derrama
- Un pago extra que acuerda la comunidad de vecinos para una obra grande. Puede llegar sin avisar y ser de varios miles de euros.
- Apalancamiento
- Invertir con dinero prestado. Multiplica el resultado hacia arriba y también hacia abajo.
- Iliquidez
- Lo contrario de tener el dinero a mano. Una vivienda no se vende en un día ni por trozos: venderla lleva meses y tiene gastos.
- REIT y socimi
- Empresas que compran inmuebles y reparten entre sus dueños lo que ganan con ellos, ya descontados los gastos. Permiten tener un trocito de muchos edificios sin comprar ninguno.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que el ladrillo nunca baja?
A largo plazo casi siempre sube, pero «nunca baja» no es cierto: ha habido épocas de bajada, y hubo quien tardó tiempo en recuperar lo que puso. Lo que sí pasa es que se mira menos: como no hay un precio en la pantalla cada día, las bajadas no se ven hasta que toca vender.
¿Es mejor comprar un piso para alquilar o invertir de otra forma?
Depende de cuánto dinero hay, de si se va a necesitar disponible y de las ganas de gestionar. Un piso da un ingreso que se entiende muy bien y trabajo real; otras formas dan menos trabajo y menos control. No hay una respuesta buena para todo el mundo.
¿Cómo se lo explico a un hijo sin liarle?
Con las bicis de alquiler que hay por la calle. Son de una empresa que no las usa: cobra cuando alguien usa una, no cobra nada mientras están paradas y paga las averías de todas. Tener una cosa para que la use otro da dinero y da problemas, y las dos partes van juntas. A los diez ya se puede hacer la cuenta completa con un anuncio real.
¿Y comprar para que vivan mis hijos el día de mañana?
Esa es otra decisión, perfectamente legítima, pero conviene no mezclarla con la de invertir. Una se hace por la familia y la otra por los números. Cuando se cuentan como si fueran la misma, la cuenta acaba justificando lo que ya estaba decidido.